ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถทำการซื้อขายที่ดินด้วยการไปทำเรื่องการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยที่กรมที่ดิน โดยไม่จำเป็นต้องทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก่อน Show อย่างไรก็ตามถ้าต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเหตุผลใดๆก็ตาม การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีรายละเอียดสำคัญที่ต้องมีระบุลงไปไว้พอสมควร ไม่เช่นนั้นก็จะเกิดปัญหากันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินในภายหลังได้ และในบางกรณีรายละเอียดที่ไม่มีระบุไว้ก็ถึงกับทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนี้เป็นโมฆะได้เลย เช่น การไม่ระบุวันที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดิน ( คำพิพากษาฎีกาที่ 5199/2546 ) เป็นต้น และต่อไปนี้คือตัวอย่างของรายละเอียดที่ต้องมีระบุไว้ในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
ลงลายมือชื่อและนามสกุลแบบเต็มของทั้งผู้จะซื้อ, ผู้จะขาย และพยาน ( ไม่ควรเป็นลายเซ็น หรือ ลงชื่อนามสกุลแบบย่อ ) ข้อสำคัญแบบขาดไม่ได้เลยก็คือ ต้องมีการลงลายเซ็นชื่อ - นามสกุลของทั้งสองฝ่าย โดยมีฝั่งผู้ขายเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนด หากโฉนดนี้มีชื่อผู้กรรมสิทธิ์หลายคน ก็ต้องระบุชื่อทุกคนให้ครบด้วย ส่วนผู้จะซื้อนั้นมีกี่ชื่อกี่คนก็ได้ 2.อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อขายในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายให้ชัดเจนและครบถ้วนว่า คือประเภทอะไร บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด และมีที่ดินกี่ตารางวา รวมถึงมีสิ่งปลูกสร้างไหมอย่างไรก็ระบุลงไปให้ครบ เช่น เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน, ปั๊มน้ำ, เครื่องทำน้ำอุ่น, แท็งก์น้ำ, มิเตอร์น้ำ - ไฟฟ้า, โทรศัพท์, เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ หากมีส่วนควบอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขายต้องระบุลงไปในสัญญาให้ครบถ้วน (อาจทำเป็นใบแนบท้ายในสัญญาก็ได้) 3.ราคาที่ตกลงซื้อขายการระบุราคาซื้อขายจะทำตามที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงร่วมกัน คือ สามารถระบุได้ทั้งการขายแบบเหมารวม ขายเป็นราคาต่อตารางวา (กรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน) หรือเป็นตารางเมตร (กรณีซื้อขายห้องชุด) ก็ได้ 4.การชำระเงินวิธีการชำระเงินขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่าต้องการจ่ายแบบไหน เวลาไหนต้องจ่าย เพื่อให้เป็นไปตามสัญญา หากไม่เป็นไปตามสัญญาสามารถดำเนินการทางกฎหมายได้ง่ายและชัดเจน เช่น จ่ายมัดจำไว้ก่อนส่วนหนึ่ง ส่วนที่เหลือทั้งหมดจะจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการยืนยันว่าซื้อแน่นอน หรือกำหนดผ่อนเป็นงวดๆ จนครบแล้วค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ หรือชำระทั้งหมดก็ได้ตามแต่ตกลงกัน 5.กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์การกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นสิ่งสำคัญมากในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย คือต้องระบุลงในสัญญาเลยว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร วันที่เท่าไหร่ หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จแล้ว โอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว เป็นต้น แต่โดยปกติการนัดโอนกรรมสิทธิ์มักทำในวันและเวลาเดียวกัน 6.ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษีอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในการโอนบ้าน โอนคอนโด หรือโอนที่ดิน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ซื้อจะรับผิดชอบ หรือตกลงจ่ายคนละครึ่งกับผู้จะขาย ในส่วนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าภาษีต่าง ๆ ผู้จะขายรับผิดชอบ อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วนอาจขึ้นอยู่กับผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันอีกที แต่เมื่อระบุลงในสัญญาแล้วต้องทำตาม สัญญาซื้อขายทรัพย์สินคือการที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อโดยที่ผู้ซื้อต้องชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขาย ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้ซื้อได้ก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดนั่นก็คือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กระบวนการนี้เป็นลักษณะของการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามกฎหมายได้มีบัญญัติไว้อีกหนึ่งสัญญาที่น่าสนใจคือ สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจะซื้อจะขายคือ ?สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ คำมั่นในการซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาตกลงทำกันไว้ในวันทำสัญญาโดยตกลงกันว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์หรือทำการซื้อขายตามแบบของกฎหมายอีกครั้งในอนาคต การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นสัญญาที่ไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ ข้อสำคัญคือ เจตนาในการทำสัญญา คู่สัญญาต้องมีเจตนาที่จะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า หากไม่มีเจตนาดังกล่าวนี้แล้วสัญญาที่ทำกันจะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่กฎหมายต้องการแบบที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ การมีเพียงสัญญาเป็นหนังสือจึงทำให้สัญญาซื้อขายนี้เป็นโมฆะ ไม่ทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อแม้ผู้ซื้อจะชำระราคาถูกต้องครบถ้วนแล้วก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันซึ่งเป็นยุคที่ราคาสูงนั้น หลังจากเจอบ้านที่ถูกใจและตกลงราคา วันที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขายแล้ว ผู้ซื้อบางคนต้องการที่จะไปทำเรื่องกับธนาคารก่อน ดังนี้ กฎหมายจึงได้บัญญัติสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเพื่อป้องกันสิทธิของผู้จะซื้อและผู้จะขาย จุดประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขายสัญญาจะซื้อจะขายคือ การให้คำมั่นแก่กันว่าจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคตเป็นการแน่นอน กฎหมายบัญญัติขึ้น เพื่อเป็นการป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดแก่คู่สัญญาในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา เช่น เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้จะขายนำทรัพย์สินตามสัญญาไปขายให้แก่บุคคลอื่น เพื่อป้องกันผู้ซื้อไม่ชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขายและไม่ยอมรับโอนอันอาจทำให้ผู้ขายเสียโอกาสในการขายให้แก่ผู้อื่น เป็นต้น สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบเอาไว้ เพียงแค่คู่สัญญาตกลงโดยถูกต้องตรงกันว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้าก็มีผลเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ซึ่งเจตนาดังกล่าวเป็นเจตนาสำคัญในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งนี้ ควรมีรายละเอียดในการซื้อขายภายในสัญญาด้วย รายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขาย
รายละเอียดของคู่สัญญาเป็นรายละเอียดของผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน ซึ่งผู้ทำสัญญาอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ เป็นการบอกว่าใครเป็นผู้ซื้อและใครเป็นผู้ขาย
รายละเอียดของทรัพย์สินที่ตกลงกันว่าจะซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กัน ในการบอกรายละเอียดของทรัพย์นั้นจำเป็นต้องบอกอย่างเฉพาะเจาะจงว่าเป็นทรัพย์ชิ้นใด เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน บ้านเลขที่ เนื้อที่กี่ตารางวา เป็นต้น
รายละเอียดของราคาทรัพย์ว่าจำนวนเท่าไร ควรบอกทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษรเพื่อความถูกต้องรวมถึงควรระบุไว้ด้วยว่าจะชำระราคากันโดยวิธีใด อย่างไร เช่น ชำระโดยแคชเชียร์เช็ค ครึ่งหนึ่งในวันทำสัญญา อีกครึ่งหนึ่งจะชำระในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ที่ที่ดิน เป็นต้น
ในสัญญาต้องมีการระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า ดังนั้น จึงอาจกำหนดวันที่ที่แน่นอน หรือ กำหนดเป็นระยะเวลาก็ได้ เช่น ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่ทำสัญญา เป็นต้น ทั้งนี้ ไม่มีกฎหมายระบุระยะเวลาที่ต้องไปทำการโอน แล้วแต่ตามที่คู่สัญญาจะตกลงกัน
การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่จ่าย คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดจะจ่ายเท่าใด อาจจะแบ่งชำระกันคนละครึ่งก็ได้
คู่สัญญาอาจมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงในการซื้อขายกันเพิ่มเติมก็ได้ เช่น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติหน้าที่ล่าช้าเกินกว่าที่ตกลงกัน อาจตกลงกันในเรื่องของดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายเพิ่มเติมในสัญญาฉบับนี้ได้
ความรับผิดของฝ่ายที่ผิดสัญญา ข้อนี้อาจใส่เข้ามาในสัญญาหรือไม่ก็ได้เนื่องจากมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่หากเพื่อเพิ่มความมั่นใจในการทำสัญญาจะใส่ความรับผิดของผู้ที่ผิดสัญญาก็ได้ เช่น หากผิดสัญญายินยอมให้อีกฝ่ายฟ้องร้องบังคับตามกฎหมาย เป็นต้น
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องลงลายชื่อของคู่สัญญาเป็นสำคัญเพื่อเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันซึ่งจำเป็นต้องมีลายมือชื่อของผู้ที่ต้องรับผิด รวมถึงมีลงลายมือชื่อพยานในการทำสัญญาอีกสองคน ทั้งนี้การลงลายมือชื่อนั้นต้องใช้มือในการเขียนเท่านั้น จะใช้ตราประทับหรือพิมพ์ไม่ได้ นอกจากรายละเอียดต่างๆที่ปรากฎในสัญญาแล้ว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่ต้องมีการจดทะเบียนในการทำนิติกรรมจึงทำให้มีเอกสารต่างๆเยอะแยะมากมาย การมีเอกสารแนบท้ายสัญญาเพื่อชี้เฉพาะในทรัพย์สินหรือรายละเอียดต่างๆในสัญญาก็จะทำให้สัญญานั้นสมบูรณ์มากขึ้น เอกสารแนบท้ายสัญญาโดยหลักแล้วจะเป็นรายละเอียดต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อขายกัน เช่น
 (ตัวอย่างหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย) เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญามีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามสัญญา ถือว่าฝ่ายนั้นผิดสัญญา ผลของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ซื้อไม่ทำราคาให้ถูกต้องครบถ้วน ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ หรือ ผู้ขายจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาก็ได้ กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ขายไม่ยอมไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อตามวันเวลาที่ตกลงกัน ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อรวมถึงชำระค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ หรือ ผู้ซื้อจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาก็ได้ การฟ้องร้องบังคับคดีการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้องอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ
หลักฐานเป็นหนังสือเช่นว่านี้ก็คือสัญญาจะซื้อจะขายที่คู่สัญญาได้ทำต่อกันไว้ หรืออาจเป็นเอกสารอื่นที่คู่สัญญาใช้ในการสื่อสารโต้ตอบกันโดยมีเนื้อความถึงการจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์และมีการแสดงเจตนาว่าจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า อาจมาในรูปแบบของจดหมายก็ได้ ขอแค่มีเนื้อความว่าจะซื้อขายกัน จะโอนกรรมสิทธิ์กัน และมีการลงลายมือชื่อของผู้รับผิด ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีได้
ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำไว้เพื่อเป็นประกันว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายในภายหน้า ต้องวางมัดจำ ในวันที่ทำสัญญาเท่านั้น หากวางเงินหลังจากวันที่ทำสัญญาจะไม่เรียกว่าเงินมัดจำ แต่อาจเป็นการชำระหนี้บางส่วนได้ กฎหมายไม่บังคับว่าต้องวางมัดจำเท่าใด ตามแต่ที่คู่สัญญาจะตกลงกัน เสื่อมีการวางเงินมัดจำแก่กันแล้ว หลักฐานการวางเงินก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้
คือการที่ผู้ซื้อชำระราคาบางส่วนให้แก่ผู้ขาย อาจตกลงกันว่าจะชำระกันเป็นงวดๆ รวมถึงชำระราคาทั้งหมดก็ถือเป็นการชำระหนี้บางส่วน หลักฐานการชำระเงินนั้นสามารถนำมาเป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้ สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นสัญญาที่สำคัญในการทำนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาได้ตัดสินให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายด้วย รายละเอียดที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจึงสามารถบังคับใช้ได้ในการทำสัญญาซื้อขายกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เขียนอะไรบ้างรายละเอียดสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน มีอะไรบ้าง. 1. วันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ... . 2. รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา ... . 3. รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ ... . 4. ราคาซื้อขายและรายละเอียดการชำระเงิน ... . 5. ระยะเวลาของสัญญา และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ ... . 6. รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ... . 7. ความรับผิดกรณีผิดสัญญา ... . 8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ. สัญญาซื้อขายรถเขียนยังไงสัญญาซื้อขายรถยนต์ ต้องมีข้อมูลอะไรบ้าง. รายละเอียดการซื้อขาย เช่น วันเวลาสถานที่ซื้อขาย, ชื่อผู้ซื้อและผู้ขาย ฯลฯ. รายละเอียดรถยนต์ เช่น หมายเลขทะเบียน สี เลขเครื่องยนต์ เลขตัวถัง ฯลฯ. รูปแบบการชำระเงิน เช่น การวางมัดจำหรือการชำระเงินสด ฯลฯ. ราคาตกลงซื้อขาย. รูปแบบการส่งมอบรถ. ลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย. สัญญาซื้อขายมีลักษณะอย่างไรลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขาย คือ การเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ซื้อและผู้ขายที่ต่างได้รับประโยชน์จากกันและกัน กล่าวคือฝ่ายผู้ขายได้รับเงินและผู้ซื้อได้รับสินทรัพย์ไป โดยเนื้อหาสำคัญ คือ จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อก็จะต้องมุ่งชำระราคาแก่ผู้ขาย อีกทั้งสัญญาซื้อขายหรือจะ ... สัญญาซื้อขายเขียนมือได้ไหมสัญญาสามารถเขียนด้วยลายมือได้ครับ แต่อย่าลืมควรมีพยานด้วย และ สำเนาบัตรประชน หรือ สถานประกอบการ ทั้งสองฝ่ายด้วยครับ. 0. |
ตัวอย่าง การ เขียน หนังสือสัญญา ซื้อขาย
กระทู้ที่เกี่ยวข้อง
ลิขสิทธิ์ © 2024 th.frojeostern Inc.
