ข้อเท็จจริงและประเด็นคำถาม: Show
ข้อเท็จจริง เมื่อประมาณ 30-40 ปีก่อน ตาของข้าพเจ้า (ผู้ขาย) ได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกับน้องชาย (ผู้ซื้อ) โดยการทำสัญญาซื้อขายดังกล่าวไม่ได้มีการทำเป็นหนังสือ เพียงแต่มีการทำหลักฐานการซื้อขายลงในสมุดธรรมดาเท่านั้น ประกอบกับไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนที่ดินส่วนที่ตกลงซื้อขายกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งนี้มีเพียงผู้ใหญ่บ้านในขณะนั้นเป็นพยานในการทำสัญญาดังกล่าวเท่านั้น เวลาผ่านมาจนถึงปัจจุบันนี้ ตาของข้าพเจ้า น้องชายของตา และผู้ใหญ่บ้านได้เสียชีวิตลงไปแล้ว และที่ดินผืนดังกล่าวเป็นที่ดินที่ว่างเปล่าไม่ได้มีผู้ใดเข้าไปใช้ประโยชน์ อย่างไรก็ดี ลูกชายของผู้ซื้อได้ติดต่อมายังป้าของข้าพเจ้า ให้โอนที่ดินให้แก่ตนตามที่ได้เคยมีการทำสัญญาซื้อขาย ประเด็นคำถาม ป้าของข้าพเจ้าจะต้องโอนที่ดินดังกล่าวไปตามที่ลูกชายของผู้ซื้อเรียกร้องหรือไม่ ข้อกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139, 172, 193/9, 193/10, 193/30, และ 456 ความเห็นและข้อเสนอแนะ: โดยหลักแล้วการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำตาม “แบบ” ที่กฎหมายกำหนดซึ่งมี 2 ส่วน ได้แก่ ประการแรก มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องได้ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายพร้อมพยานต่อหน้าเจ้าพนักงานด้วย และประการที่สอง ต้องมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการรับจดทะเบียนโอนที่ดิน หากคู่สัญญามิได้กระทำตามแบบดังกล่าว สัญญาซื้อขายย่อมตกเป็นโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก) สำหรับผลของความเป็นโมฆะของสัญญาดังกล่าวนั้น ย่อมจะทำให้เสมือนว่าสัญญาดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นแต่อย่างใด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จึงมิได้โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยคู่สัญญาฝ่ายใดจะให้สัตยาบันหรือยอมรับผลของสัญญาอีกไม่ได้ แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจยกความเสียเปล่านั้นอ้างได้ และคู่สัญญาที่ได้ทรัพย์สินใดไปจากสัญญาที่ตกเป็นโมฆะ จะต้องคืนให้แก่กันโดยอาศัยหลักกฎหมายว่าด้วยลาภมิควรได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172) เมื่อพิจารณาจากข้อเท็จจริงดังกล่าว จะพบว่า ตาของท่านในฐานะผู้ขาย ได้ตกลงขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริททรัพย์ (พาณิชย์ มาตรา 139 การทำสัญญาซื้อขายนี้จึงต้องปฏิบัติตามแบบของสัญญาดังที่อธิบาย มาตรา 139) ให้แก่น้องชายในฐานะผู้ซื้อ การทำสัญญาซื้อขายนี้จึงต้องปฏิบัติตามแบบของสัญญาดังที่อธิบายไปข้างต้น เมื่อปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเพียงแต่ทำสัญญาระหว่างคู่สัญญาด้วยกันโดยไม่ได้กระทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด แม้ว่าจะมีการตกลงกันระหว่างคู่สัญญาและมีพยานจริง เช่นนี้ สัญญาซื้อขายนี้จึงตกเป็นโมฆะ (มาตรา 456 วรรคแรก) สำหรับผลเมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นโมฆะนั้น จึงต้องถือเสมือนว่าไม่ได้มีการทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นแต่อย่างใด ส่งผลคือกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อ ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวจึงอยู่กับตาของท่าน และได้ตกทอดสู่ทายาทเมื่อตาของท่านได้ถึงแก่กรรม ทั้งนี้ มีปัญหาที่ต้องพิจารณาอีกเรื่องหนึ่งว่า การทำสัญญากล่าวจะถือเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้หรือไม่ กล่าวคือ ต้องพิจารณาคู่สัญญาทั้งสองได้ตกลงในลักษณะว่าจะไปจดทะเบียนในภายหลังหรือไม่ หากคู่สัญญามีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง สัญญาที่ทำขึ้นจะถือเป็นสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ เนื่องจากได้มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษร ลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (มาตรา 456 วรรคสอง) อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบุคคลที่เกี่ยวข้องกับเหตุการณ์ได้ถึงแก่กรรมไปหมดแล้ว การจะทราบข้อความดังกล่าวได้คงเหลือเพียงการอ่านและพิจารณาจากข้อความที่ได้เขียนในสัญญาฉบับดังกล่าวว่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนกันในภายหลังหรือไม่ หากมีข้อความที่แสดงได้ว่าทั้งสองจะไปจดทะเบียนโอนในภายหลัง ย่อมเกิดเป็นสิทธิหน้าที่ในระหว่างคู่สัญญาในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ประกอบกับโดยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายนี้ได้ตกเป็นมรดกแก่ทายาทของคู่สัญญา จึงทำให้ผู้ขายลูกชายของผู้ซื้ออาจสามารถเรียกให้ป้าของท่านโอนที่ดินแปลงดังกล่าวได้ก็ได้ อย่างไรก็ดี แม้จะถือว่าสัญญาระหว่างตาของท่านและน้องชายเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่เมื่อเวลาผ่านมา 30-40 ปีแล้ว สิทธิเรียกร้องดังกล่าวจึงน่าจะขาดอายุความแล้ว เนื่องจากอายุความในการฟ้องร้องบังคับคดีของสัญญาจะซื้อจะขายคือ 10 ปี ดังนั้น แม้ทายาทของคู่สัญญาฝ่ายผู้ซื้อจะฟ้องร้องบังคับคดี ป้าของท่านก็สามารถยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ (มาตรา 193/9, 193/10, 193/30) (หมายเหตุ : การจะทราบว่าสิทธิเรียกร้องขาดอายุความหรือไม่ ต้องพิจารณาว่าคู่สัญญากำหนดจะชำระหนี้กันเมื่อใดประกอบด้วย ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่ท่านสอบถามมาไม่ปรากฏข้อเท็จจริงดังกล่าว) ที่ดินที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยต้องมีเอกสารสิทธิ์ หรือเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของ ซึ่งมีอยู่หลายชนิด ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. เพื่อยืนยันสิทธิครอบครอง หรือเรียกว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ สทก. คือเอกสารอนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เป็นผู้มีสิทธิทำกินชั่วคราว ในขณะเดียวกันก็ยังมีพื้นที่อีกหลายแห่งที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขายได้ ซึ่งหากมีความจำเป็นต้องซื้อขายเพื่อครอบครองที่ดินประเภทนี้ เราควรศึกษาข้อมูล สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด กับเรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อขายที่ดิน หาความรู้ให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ ที่ดินไม่มีโฉนดเกิดจากอะไรปัจจุบันมีที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ์อยู่ทั่วประเทศเป็นจำนวนมาก อาจจะมาจากสาเหตุจากการตกสำรวจ หรืออาจจะอยู่ในระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนของทางราชการ และรวมถึงที่ดินที่ได้มาภายหลังการประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ในการออกโฉนดที่ดินให้ได้ ทำให้ต้องรอขั้นตอนจากทางราชการ หรือเกิดจากการได้รับอนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน แต่ออกโฉนดที่ดินให้ไม่ได้ โดยออกเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ให้ใช้แทน ไม่ว่าจะกรณีใด ๆ ก็ต่างส่งผลให้ที่ดินที่เราอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ไม่มีโฉนดครอบครอง  การขอโฉนดที่ดินทำอย่างไรบ้างเมื่อเรามีที่ดินอยู่ในครอบครอง ไม่ว่าจะได้มาจากการได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือการซื้อขาย สิ่งแรกที่ต้องนึกถึงและดำเนินการทันทีก็คือ การยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งหากเป็นสิทธิครอบครองด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน จะมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เช่น น.ส.4 โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรือหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ แต่ไม่ได้ระบุว่าบุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดิน เช่น น.ส.3 ใบจอง สิ่งที่จำเป็นต้องทำคือการยื่นขอออกโฉนดโดยเร็ว ซึ่งต้องเตรียมการดังนี้ 1. จัดเตรียมหลักฐานที่จะใช้ประกอบในการดำเนินการขอออกโฉนดที่ดิน
2. ขั้นตอนการดำเนินการขอออกโฉนด
3. จัดเตรียมค่าใช้จ่ายในการขอออกโฉนดที่ดิน
4. ค่าดำเนินการสำหรับเจ้าพนักงานที่ดิน
หลักการพื้นฐานของการซื้อขายที่ดินตรวจสอบเอกสารตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ว่าอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถยื่นขอโฉนดได้หรือไม่ เช่น มีใบ ส.ค.1 ใบจอง ใบเหยียบย่ำ น.ค.3 ก.ส.น.5
จัดเตรียมเอกสารให้พร้อม
การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดทำได้จริงหรือไม่ที่ดินไม่มีโฉนด ต้องตรวจสอบให้ดีว่ามีเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองแบบใด หรือเป็นที่ดินไร้เอกสารสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่ง ที่เรียกกันว่าที่ดินมือเปล่า เพราะหากที่ดินที่จะซื้อขาย ไม่มีความชัดเจนเรื่องเอกสารสิทธิ์ ก็ถือว่ามีความเสี่ยงอยู่มาก เพราะแม้กระทั่งที่ดินที่มีโฉนดอยู่แล้ว ก็ยังต้องตรวจสอบให้ดีว่าโฉนดได้มาโดยถูกต้องหรือไม่เช่นกัน เพราะที่ดินนั้นอาจจะเป็นเขตอุทยาน เขตป่าสงวน เขตสาธารณประโยชน์ เขตปฏิรูป หรือเขตธรรมชาติที่บุคคลทั่วไปไม่มีสิทธิ์ครอบครองเป็นเจ้าของ แต่การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดก็สามารถทำได้โดยการซื้อขายกันเอง ที่ไม่ได้มีกำหนดไว้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่เป็นการทำสัญญาซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 เป็นการสละเจตนาครอบครอง โอนเปลี่ยนมือ ทำหนังสือโอนขาย ชำระราคา ส่งมอบการครอบครอง เปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีในใบเสียภาษีเป็นชื่อผู้ซื้อแทน แต่ก็เป็นเพียงสัญญาที่ใช้ยืนยันกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น ไม่สามารถใช้สัญญาซื้อขายที่ว่านี้ เป็นเอกสารยืนยันกับทางราชการได้ ข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดินแม้ว่าจะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขาย โดยผู้ขายมีเจตนาสละสิทธิ์ในการครอบครอง ให้ผู้ซื้อเข้าปกครองเป็นเจ้าของผู้ครอบครองที่ดิน แต่ก็ต้องมีข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดิน ดังนี้
การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด ควรระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน เช่น ผู้ขายประสงค์ขายที่ดินที่ตั้งอยู่ ณ ที่ใด หมู่บ้านใด ตำบลใด จำนวนเนื้อที่กี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา และที่ดินแต่ละทิศเหนือ ใต้ ตะวันออก ตะวันตก ติดกับเขตที่ดินของใครบ้างมีขนาดที่ดินเท่าไหร่ ควรระบุไว้ให้ชัดเจน
เพื่อรับรองว่าที่ดินที่ขายตามสัญญาซื้อขาย ปลอดภาระผูกพันหรือการรอนสิทธิไม่ว่ากรณีใด ภายหลังทำสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว ผู้ขายสัญญาว่าจะไม่ทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ที่ดินที่ขายนั้นเสื่อมประโยชน์ หรือเสื่อมราคาลง ถ้าผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญา จนเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายกับผู้ซื้อ ผู้ขายยอมรับผิดและยินยอมชดใช้ค่าเสียหาย อันเกิดจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายแก่ผู้ซื้อ
เช่น ผู้ที่สามารถเป็นพยานได้ หรือเป็นเจ้าของที่ดินทุกคน ที่มีเขตที่ดินติดกันก็จะเป็นการดี
ก่อนทำสัญญาให้วัดเนื้อที่ทั้งหมดตามที่ตกลงกันในหนังสือสัญญาซื้อขาย ถ่ายรูปหลักฐานการส่งมอบ การโอนเงิน สลิป หรือใบสำคัญ โอนเงินผ่านธนาคารเก็บไว้ แจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับรู้
สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด เป็นเพียงการเปลี่ยนผู้ถือครองที่ดิน เพื่อเข้าไปทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ในลักษณะของการทำเกษตรกรรมหรืออื่น ๆ นอกจากการทำสัญญาแล้ว ผู้ถือครองควรจะต้องแสดงออกในการครอบครองที่ดินอย่างเป็นรูปธรรมด้วย เช่น ปักเขตแดน ทำรั้วกั้น ปลูกบ้าน ขอเลขที่บ้าน ขอไฟฟ้า ขอประปา เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการแสดงให้เห็นถึงสิทธิครอบครองที่ดินได้เป็นอย่างดี |
สัญญาซื้อขาย ที่ดิน ยังไม่โอน
กระทู้ที่เกี่ยวข้อง
ลิขสิทธิ์ © 2024 th.frojeostern Inc.
