ตัวอย่าง หนังสือ ซื้อขาย ที่ดิน

สิ่งสำคัญก่อนตกลงซื้อบ้านคือ การทำสัญญาจะซื้อจะขาย และ ตรวจเช็คข้อมูลในเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดินให้ครบถ้วนก่อนการยินยอมลงชื่อในสัญญาซื้อขาย เพื่อผลประโยชน์ของผู้ซื้อและผู้ขายเอง ให้เป็นไปอย่างยุติธรรมทั้งสองฝ่าย

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินคืออะไร? มีเงื่อนไขและข้อบังคับใดบ้างที่ผู้จะซื้อและผู้จะขายจำเป็นต้องตรวจสอบรายละเอียดก่อนการทำสัญญา? The Best Property จะมาอธิบายส่วนประกอบสำคัญในสัญญา และให้ตัวอย่างการเขียนสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินแบบข้อมูลครบถ้วนในบทความนี้

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ทำไมเราต้องทำ?

จุดประสงค์ของการทำแบบฟอร์มหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน คือ เป็นเอกสารยืนยันการซื้อขายกันระหว่าง ผู้ขาย และ ผู้ซื้อ ให้อยู่ภายใต้กฎหมายและข้อบังขับที่ตกลงกัน โดยสถานะทั้งสองฝ่ายจะอยู่ในฐานะ ‘นิติสัมพันธ์’ ที่แสดงถึงความจำนงของทั้งสองฝ่ายไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระหว่างอยู่ในสัญญาซื้อขายที่ดิน ผู้ขายสามารถกำหนดระยะเวลาการขายบ้านแก่ผู้ซื้อ และการวางเงินมัดจำประกัน ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

ไม่ทำตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ไหม

อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้นถึงความสำคัญของการทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย มี ‘นิติสัมพันธ์’ กัน หากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฎิบัติตามสัญญา ก็อาจทำให้เกิดผลกระทบต่ออีกฝ่ายหนึ่งได้ เช่น ตกลงซื้อขายกันโดยผู้ซื้อวางเงินมัดจำให้ผู้ขายถือไว้โดยไม่ได้มีสัญญาต่อกัน ผู้ซื้อก็ดำเนินการยื่นเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารเอง แล้วเกิดเหตุผู้ขายมีผู้ซื้ออีกรายมาติดต่อขอซื้อเงินสด ผู้ขายเกิดเปลี่ยนใจขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ แบบนี้ทางผู้ซื้อรายแรกก็เสียโอกาส ถูกต้องไหมคะ แล้วถ้าผู้ขายไม่คืนเงินมัดจำให้ด้วยแล้วละก็ ผู้ซื้อจะเรียกร้องเงินมัดจำคืนได้อย่างไร ใช่ไหมคะ ถ้าไม่มีตัวสัญญาเอาไว้ยืนยัน The Best Property จึงขอแนะนำว่าควรทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วยทุกครั้งนะคะ

สัญญาจะซื้อจะขายแบบฉบับ The Best Property มีอะไรบ้าง?

การดำเนินเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายฉบับ The Best Property จะแบ่งแบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็น 2 ประเภทแบบคร่าวๆ เพื่อให้ฝ่ายจะซื้อกับฝ่ายจะขาย สามารถทำข้อตกลงได้ลงตัวมากที่สุด มีดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขาย

แบบล็อคสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขาย

แบบไม่ล็อคสิทธิ์

การขายสินทรัพย์ให้ผู้อื่นระหว่างสัญญาผู้ขายไม่สามารถขายทรัพย์ให้ผู้อื่นได้ผู้ขายสามารถขายทรัพย์ให้ผู้อื่นได้เงินวางมัดจำ3% หรือ ล้านละ 30,000 บาท1% หรือ ล้านละ 10,000 บาทระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์45 - 60 วัน30 - 45 วันการคืนเงินมัดจำไม่คืนเงินมัดจำคืนทุกกรณี ยกเว้นผู้ขายผิดสัญญาได้รับเงินมัดจำคืน เมื่อผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่าน ยกเว้นผู้ซื้อผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์ คือ สัญญาแบบผูกขาด ผู้ขายกับผู้ซื้อ แค่ 2 คนเท่านั้น จะไม่มีการเสนอการขายบ้านหรือที่ดินให้กับผู้อื่นอีก ทำให้ผู้ซื้อมั่นใจได้ว่าบ้านและที่ดินในสัญญาจะต้องขายให้ผู้ซื้ออย่างแน่นอน

แต่การทำสัญญาล็อกสิทธิ์แบบนี้จะทำให้ผู้ขายเสียโอกาสในการเสนอขายลูกค้าคนอื่น จึงเป็นเหตุให้หากผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่านหรือไม่ทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาที่กำหนด ผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำได้ตามที่สัญญากำหนด

สัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์ คือ แบบสัญญาที่ผู้ขายสามารถขายทรัพย์ให้ผู้ซื้อท่านอื่นๆ ได้ในระหว่างสัญญากับผู้ซื้อปัจจุบัน สัญญาในลักษณะนี้จะทำให้ผู้ขายสามารถเสนอขายผู้ซื้อท่านอื่นได้เรื่อยๆ เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่ยังไม่มั่นใจว่าจะสามารถยื่นขอสินเชื่อผ่านได้หรือไม่

หากผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่าน มีผู้ซื้อท่านอื่นๆ ขอสินเชื่อผ่านก่อน หรือมีผู้ซื้อท่านอื่นที่สามารถซื้อด้วยเงินสดได้ จะทำให้ผู้ซื้อที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อกสิทธิ์ไว้ ได้เงินมัดจำคืนตามที่สัญญาระบุไว้ ยกเว้นเกิดเหตุการณ์ที่ผู้ซื้อทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำได้ทุกกรณี

ดังนั้นข้อแตกต่างหลักๆ ของสัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์ และสัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์ คือการเสนอขายของผู้ขาย และการยึดเงินมัดจำ

หากทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์ ผู้ขายจะไม่สามารถเสนอขายผู้ซื้อท่านอื่นได้ แต่ถ้าผู้ซื้อในสัญญาไม่สามารถซื้อบ้านและที่ดินได้ตามสัญญา จะไม่ได้เงินมัดจำคืน

แต่หากทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์ ผู้ขายสามารถเสนอขายให้ผู้ซื้อท่านอื่นได้เรื่อยๆ และแม้ผู้ซื้อในสัญญาจะไม่สามารถซื้อบ้านและที่ดินได้ ก็จะได้รับเงินมัดจำคืนอยู่ดี

ส่วนประกอบสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขาย

วิธีเขียนสัญญาซื้อขายที่ดินให้ครบองค์ประกอบใบซื้อขายที่ดินฉบับสมบูรณ์ มีข้อมูลทั้งหมด 10 ส่วน ดังนี้

1.รายละเอียดการจัดทำสัญญา วัน เวลา สถานที่

การกำหนดระยะเวลาภายใต้สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินที่เหมาะสมที่สุดคือช่วง 1-3 เดือนตั้งแต่เริ่มตกลงเงื่อนไขเอกสารซื้อขายที่ดิน ให้ผู้ซื้อมีเวลาดำเนินเรื่องการกู้สินเชื่อกับธนาคารได้

2.รายละเอียดของคู่สัญญาตามบัตรประชาชน

ระหว่างที่ผู้ซื้อกับผู้ขายอยู่ในข้อตกลงหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ทั้งสองฝ่ายต้องยืนยันตัวตน โดยให้ข้อมูลส่วนตัว ตั้งแต่ ชื่อ-นามสกุล, เบอร์ติดต่อ, ที่อยู่อาศัย พร้อมบัตรและใบสำเนาบัตรประชาชนแนบประกอบดำเนินแบบสัญญาซื้อขายที่ดินให้ถูกภายใต้กฎหมาย

3.รายละเอียดบนหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์สำหรับอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการทำแบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินเปล่า หรือการสัญญาซื้อบ้านพร้อมที่ดินประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม จะต้องแสดงใบโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) เพื่อสามารถดำเนินการซื้อ-ขาย และโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ที่อยู่ภายใต้ใบสัญญาซื้อขายที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

4.รายละเอียดการกำหนดชำระเงิน

ก่อนที่ทั้งสองฝ่ายจะตกลงข้อกำหนดของแบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ผู้ซื้อผู้ขายต้องเจรจารายละเอียดราคาทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษร และแจกแจงประเภทสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน วางมัดจํากี่งวด เริ่มชำระวันแรกต้องจ่ายกี่บาท จะเป็นแบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด หรือแบบแคชเชียร์เช็ก ต้องระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่กับเวลาที่สั่งจ่ายให้ครบถ้วน

5.รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ผู้ขายสามารถจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้ซื้อ หรือเริ่มกำหนดวันโอนสิทธิ์หลังจากที่ฝ่ายซื้อได้ตกลงเงื่อนไขการซื้อบ้านเรียบร้อย รวมไปถึงค่าธรรมเนียมอื่นๆ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็นส่วนของราคาประเมินไม่เกิน 2%
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็นส่วนของราคาประเมินและซื้อขาย 0.5%
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็นส่วนของราคาประเมินและซื้อขาย 3.3%
• ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย คิดเป็นขั้นบันไดภาษี เริ่มหักตั้งแต่ปีที่ถือครองที่ดินพร้อมบ้าน

6.รายละเอียดเวลาในการส่งมอบ

หลังจากทั้งสองฝ่ายได้ตกลงลงทะเบียนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเสร็จเรียบร้อย ผู้ขายจะเสนอให้ผู้ซื้อตรวจสอบพื้นที่ภายในบ้านก่อน เมื่อผู้ซื้อพึงพอใจกับสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน ผู้ขายจะดำเนินเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์โดยมีเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายต้องทำการเจรจาการซื้อขาย มีดังนี้

1. เพิ่มระยะเวลากำหนดวันโอน
2. ระบุระยะเวลาส่งมอบบ้านให้ชัดเจน

เมื่อทั้งคู่ได้เจรจาการทำข้อตกลงที่ลงตัว ทางผู้ขายจะอธิบายข้อกำหนดของการโอนสิทธิ์ในขั้นตอนถัดไป

7.รายละเอียดการโอนสิทธิ์

ผู้ขายควรระบุรายละเอียด ข้อกำหนด ‘บังคับ’ แบบฟอร์มจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาซื้อบ้าน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน หรือการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อคนเดียวให้ชัดเจนก่อนทำข้อตกลงกับผู้ซื้อ

หากในกรณีที่ผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิ์ให้กับบุคคลอื่น จะต้องมีหนังสือคำยินยอม จึงจะสามารถดำเนินเรื่องสัญญาซื้อขายที่ดินต่อไปได้

การโอนสิทธิ์ผู้ซื้อให้บุคคลที่สาม จะต้องทำตามกฎภายใต้หนังสือสัญญาขายที่ดินอย่างเคร่งครัด อีกทั้งผู้ขายต้องระบุค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ของผู้ซื้อที่โอนสิทธิ์กับบุคคลอื่นด้วย โดยจะคิดในอัตราจ่ายที่ขึ้นอยู่กับสัญญาซื้อขายที่ดินที่ผู้ขายกำกับไว้อีกที

8.รายละเอียดการผิดสัญญาและการระงับสัญญา

เมื่อมีการผิดสัญญาหรือการระงับสัญญาซื้อขายที่ดิน จะแบ่งกรณีศึกษา เป็น 2 เหตุการณ์ ดังนี้

• เหตุการณ์ที่ 1 ผู้ซื้อผิดสัญญา โดยไม่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ หรือชำระส่วนต่างที่เหลือ ทางผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำทั้งหมด ตามข้อตกลงในแบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไว้ได้ทั้งหมด
• เหตุการณ์ที่ 2 ผู้ขายผิดสัญญา โดยไม่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ ทางผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องพร้อมเรียกร้องค่าเสียหายต่างๆ ที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองแก่ผู้ขายได้

9.รายละเอียดข้อตกลงและเงื่อนไขเพิ่มเติม

กรณีเกิดเหตุการณ์ที่ผู้ซื้อมีปัญหาทางด้านการเงิน ให้ผู้ขายกำหนดข้อตกลงการทำหนังสือซื้อขายที่ดินล่วงหน้า 2 กรณีตัวอย่างสัญญาซื้อขายที่ดิน มีดังนี้

• กรณีที่ 1 ผู้ซื้อต้องการชำระเงินล่าช้า ผู้ขายสามารถกำหนดดอกเบี้ยโดยเริ่มคำนวณตั้งแต่วันที่ผิดนัดตามกำหนด
• กรณีที่ 2 เอกสารประกอบหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินผู้ซื้อส่งได้ไม่ครบถ้วน ผู้ขายสามารถกำหนดรูปแบบการส่งแบบไปรษณีย์แทนได้ เป็นต้น

10.คู่สัญญาและพยานลงชื่อ

เมื่อผู้ซื้อกับผู้ขายได้อ่านข้อกำหนด และยอมรับข้อเสนอจากหนังสือจะซื้อจะขายที่ดิน ให้เซ็นชื่อลงนามทั้งสองฝ่าย พร้อมมีพยานฝ่ายละ 1 คนร่วมเป็นสักขีพยานและร่วมลงชื่อเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งเอกสารจะมีใบสัญญาซื้อขายที่ดิน 2 ฉบับ มอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ

จุดที่ควรระวังในการทำข้อสัญญา

เงื่อนไขในแบบฟอร์มการซื้อขายที่ดินมีข้อกำหนด และข้อบังคับที่ซับซ้อน ผู้ซื้อควรตรวจเช็คข้อเสนอให้ถี่ถ้วนก่อนทำการตกลงซื้อขายกับผู้ขายไม่ว่าจะเป็นรายละเอียด การโอนสิทธิ์ การผิดสัญญา และข้อตกลงเงื่อนไขเพิ่มเติมของผู้ขาย เพื่อรับประกันไม่ให้ผู้ซื้อถูกเอาเปรียบหลังจากสัญญาซื้อขายที่ดินมีผลทางกฎหมายแล้ว

การวางมัดจำเริ่มต้นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายที่เป็นเงินมัดจำ ควรอยู่ช่วงราคาไหน เริ่มต้นที่เท่าไหร่ และคิดเป็นร้อยละเท่าไหร่ จะถูกกำหนดโดยผู้ขายที่เป็นคนตั้งเงื่อนไขสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นหลัก แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 10,000 - 50,000 บาท หรือคิดจากราคาขาย ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 3% ของราคาขาย

ระยะเวลาในการซื้อขายที่ดินมักกำหนดอยู่ที่เท่าไหร่

ระยะเวลาสัญญาซื้อขายที่ดินจะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นคนกำหนดเงื่อนไขและขึ้นอยู่กับผู้ซื้อว่าสามารถยอมรับรายละเอียดในสัญญาได้หรือไม่ โดยระยะเวลาส่วนใหญ่มักจะอยู่ในช่วง 1 - 3 เดือน นับตั้งแต่เริ่มสัญญา แต่หากเนื้อหาเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในเอกสารครบถ้วนแล้ว ก็สามารถดำเนินสัญญาซื้อขายจากกรมที่ดินได้ทันที ไม่ต้องรอให้ครบกำหนดเวลา

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน เขียนยังไง

การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ระวังเป็นโมฆะ.

ระบุวันที่ทำสัญญา.

ระบุสถานที่ที่ทำสัญญา.

ระบุชื่อและนามสกุลของผู้จะซื้อและผู้จะขาย.

เลขโฉนดที่ดิน, หน้าสำรวจ, เลขที่ดิน, ระวาง, เนื้อที่, ค่าพิกัดแปลงของที่ดิน.

ซอย, ถนน, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด ที่ตั้งของที่ดิน.

ระบุจำนวนเงินที่จะซื้อขาย และระบุงวดการชำระเงิน.

ซื้อขายที่ดินต้องทำสัญญาไหม

สัญญาจะซื้อขาย จะทำหรือไม่ก็ได้ กฎหมายไม่ได้บังคับ การซื้อขายที่ดิน กฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน

การซื้อขายที่ดินต้องทำอย่างไรบ้าง

กรอกคำขอโอนที่ดิน พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน.

ยื่นเอกสารให้เจ้าหน้าที่เพื่อตรวจสอบเอกสาร เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อรอเรียก.

เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะเรียกผู้ขาย(ผู้โอน) และผู้ซื้อ(ผู้รับโอน) ให้มาลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่.

องค์ประกอบของสัญญาซื้อขาย มีอะไรบ้าง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่ รายละเอียดการจัดทำสัญญา รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย การผิดสัญญาการระงับสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ...