คือเงินกองกลางที่นิติบุคคลอาคารชุด เรียกเก็บไว้เป็น “เงินกองทุนสำรอง” ส่วนมากจะจ่ายครั้งเดียว ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็มีบางโครงการเรียกเก็บ ทุก 3 หรือ 5 ปี เงินกองทุนสำรอง มีไว้เพื่ออะไร เงินจำนวนนี้เก็บเอาไว้เพื่อบริหารในระยะยาว หรือ เอาไว้ซ่อมบำรุงใหญ่ เช่นซ่อมบำรุงอาคาร ทาสีอาคาร เป็นต้น
ทุกวันนี้อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในการเลือกซื้อไว้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยและการลงทุนนั้น ก็คงจะหลีกเลี่ยงไม่ได้เลยที่จะเป็น คอนโด มากกว่าบ้านเพราะคอนโดนั้นสามารถที่จะตอบโจทย์ผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี แต่เราเคยรู้หรือไม่ค่ะว่า เวลาเราซื้อคอนโดนั้นจะมีค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่เราต้องจ่าย 3 ส่วนด้วยกัน นั่นก็คือ
- ค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ
- ค่าส่วนกลางรายปี (Annual Common Fees)
- เงินกองทุนคอนโด (Sinking Fund)
และคิดว่าหลายคนเวลาซื้อคอนโด ก็มักจะแอบงงไม่น้อยใช่ไหมค่ะ ว่าโดนเก็บค่าส่วนกลางไปแล้ว แต่ทำไมเราต้องจ่ายเงินกองทุนคอนโดด้วย หรืออาจจะสงสัยว่าเงินกองทุนคอนโดเก็บไปทำอะไร จะเก็บนานแค่ไหน ประเด็นสุดท้ายคือเราจะได้ประโยชน์จากเงินกองทุนคอนโดก้อนนี้อย่างไรบ้าง วันนี้จะได้หายงงและหายสงสัยกันนะคะ BaanThai จะนำความรู้และคำตอบเหล่านั้นมาให้ได้รับทราบกัน เราไปติดตามกันได้เลยค่ะ
เงินกองทุนคอนโดคืออะไร?
เงินกองทุนคอนโด (Singking Fund) คือ เงินทุนสำรองที่เจ้าของคอนโดร่วมจ่ายให้นิติบุคคลคอนโดเก็บไว้ใช้กรณีฉุกเฉิน หรือใช้สำหรับเรื่องจำเป็นเร่งด่วนของแต่ละคอนโด วัตถุประสงค์หลักของเงินกองทุนในทุกคอนโดที่ระบุในข้อบังคับนั้นจะมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลาง โดยเฉพาะการบำรุงรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูงหรือเร่งด่วน เงินก้อนนี้ถ้าไม่มีความจำเป็นต้องใช้ นิติบุคคลคอนโดก็มักจะเอาไปฝากธนาคาร ภาษาอังกฤษจึงเรียกว่า “Sinking”
คอนโดเรียกเก็บกันประมาณเท่าไหร่?
เจ้าของคอนโดแต่ละยูนิตจะต้องชำระเงินกองทุนคอนโดแค่ครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (แต่อาจมีการเรียกเก็บก้อนใหม่ได้ถ้าก้อนเดิมมีการนำไปใช้) จำนวนที่เก็บจะแล้วแต่ว่าเจ้าของโครงการ (Developer) จะเป็นคนกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะแตกต่างกันแล้วแต่หลักเกณฑ์ หรือดุลพินิจของเจ้าของโครงการ เช่น ถ้าคอนโดมีส่วนกลางที่ต้องใช้เงินในการบำรุงรักษาเยอะ ทางเจ้าของโครงการก็อาจเรียกเก็บสูงๆ ไว้ก่อน โดยจำนวนที่เรียกเก็บจะคำนวณเป็นบาทต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้อง
เงินกองทุนเอาไปใช้อะไรได้บ้าง?
ตาม พรบ. อาคารชุด กำหนดกว้างๆ ว่าให้เจ้าของร่วมชำระเงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ ดังนั้น การจะใช้เงินกองทุนจึงขึ้นอยู่กับข้อบังคับและมติที่ประชุมใหญ่ ในทางปฏิบัติเงินกองทุนจะเอาไปใช้ได้ในกรณีตัวอย่าง เช่น ซ่อมแซม หรือเปลี่ยนอุปกรณ์ลิฟต์โดยสาร การทาสีใหม่ทั้งอาคาร การใช้แก้ปัญหา หรือซ่อมแซมกรณีฉุกเฉิน เช่น เกิดไฟไหม้หรือน้ำท่วมในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น บำรุงรักษาหรือทำความสะอาดระบบท่อน้ำดี หรือน้ำเสียใหม่หมดทั้งอาคาร
เงินกองทุนหมดเรียกเก็บเพิ่มได้ไหม?
ตามกฎหมายไม่ได้ระบุเรื่องนี้ไว้ และก็ไม่ได้มีข้อห้ามว่าห้ามเก็บเพิ่มแต่อย่างใด ดังนั้น หากมีการนำเงินกองทุนไปใช้ และเหลือน้อยลง ทางนิติบุคคลก็น่าจะเก็บเพิ่มให้กลับมาเต็มเหมือนเดิมได้ ขึ้นอยู่กับข้อบังคับอาคารชุด หรือมติที่ประชุมเจ้าของคอนโดจะกำหนด หรือมีมติ ซึ่งก็จะสามารถเรียกให้ชำระเงินกองทุนแบบทั้งจำนวนครั้งเดียว หรือผ่อนจ่ายรายปีก็ได้ เพื่อแบ่งเบาภาระเจ้าของคอนโด อย่างไรก็ตาม ถ้าไม่มีความจำเป็นจริง ๆ เราไม่ค่อยแนะนำให้นำเงินกองทุนมาใช้นะครับ อยากให้เป็นเรื่องด่วนฉุกเฉินจริง ๆ เท่านั้น เหตุผลคือ ถ้านำมาใช้และเงินพร่องไปแล้ว การจะเก็บเพิ่มจากเจ้าของคอนโดได้ครบทุกคนเป็นเรื่องยากมาก เพราะแม้ค่าส่วนกลางที่จำนวนต่ำกว่ามาก ยังมีเจ้าของคอนโดบางรายเห็นแก่ตัวไม่ยอมจ่าย ในขณะที่เงินกองทุนนั้นมีจำนวนสูงกว่ามาก (เฉลี่ย 10 เท่าของค่าส่วนกลาง) ดังนั้น จึงเป็นเรื่องยากกว่าเดิม ที่จะเก็บเงินกองทุนจากเจ้าของคอนโดได้ครบทุกคน หากจำเป็นต้องใช้เงินกองทุนจริง ๆ และไม่อยากใช้เงินเดิมที่มี ทางนิติบุคคลอาจใช้วิธีเก็บเพิ่มเติมเป็นเงินกองทุนพิเศษก็จะดีกว่าค่ะ
เงินกองทุนถ้าไม่ได้ใช้จะเก็บไว้ที่ไหน?
โดยปกติแล้ว เงินกองทุนแต่ละคอนโดจะมีจำนวนเป็นหลักล้านบาท หลายๆ โครงการก็เกิน 10 ล้านบาท ดังนั้น ถ้าจะปล่อยเงินจำนวนขนาดนี้ไว้ในบัญชีกระแสรายวันเฉยๆ ก็จะทำให้คอนโดเสียประโยชน์เปล่าๆ ในทางปฏิบัติ หลายๆ โครงการก็เอาเงินกองทุนที่ยังไม่ได้ใช้ไปฝากธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นบัญชีเงินฝากประจำ ออมทรัพย์ หรือซื้อกองทุน หรือพันธบัตรที่มีความเสี่ยงต่ำ เช่น กลุ่มกองทุนที่เป็น Money Market Fund หรือ Fixed Income Fund เป็นต้น เพราะอย่างน้อยก็จะได้ผลประโยชน์กลับมาบ้างค่ะ
อย่างไรก็ตาม การมี “เงินกองทุน” คอนโดอาจมีวัตถุประสงค์บางอย่างซ้ำซ้อนกับ “เงินค่าส่วนกลาง” เหมือนกัน แต่เงินกองทุนคอนโดมีประโยชน์แน่นอน (และเจ้าของคอนโดทุกคนควรจ่าย) เพราะจะเป็นเงินสำรองที่ดีและมีประโยชน์สำหรับตัวโครงการที่ลูกบ้านอยู่ แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องเฝ้าดูการบริหารจัดการเงินส่วนนี้เป็นระยะ เพื่อให้เงินกองทุนเป็นประโยชน์ต่อส่วนกลางและลูกบ้านมากที่สุดครับ
คนที่อยู่คอนโดหลายคนอาจจะสงสัยกันว่า เงินกองทุนคอนโด คืออะไร จ่ายค่าส่วนกลางไปแล้วทำไมถึงยังต้องจ่ายเงินกองทุนอีก วันนี้เราจึงจะมาอธิบายขยายความว่า “เงินกองทุน” คืออะไร และเมื่อจ่ายแล้วเงินตรงนี้จะไปใช้จ่ายในส่วนไหน ทุกคนจะได้สบายใจว่าเงินที่เสียไปนั้น ไม่ใช่เป็นการจ่ายที่เสียเปล่า
เงินกองทุนคอนโด หรือ Sinking Fund เป็นเงินทุนสำรองที่เจ้าของร่วมทุกคนจะต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลเก็บไว้ใช้ในกรณีฉุกเฉิน หรือใช้สำหรับเรื่องที่จำเป็นเร่งด่วนของแต่ละคอนโด วัตถุประสงค์หลักของเงินกองทุนในทุกคอนโดที่ระบุในข้อบังคับนั้นจะมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลาง โดยเฉพาะการบำรุงรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูงหรือเร่งด่วน เงินก้อนนี้ถ้าไม่มีความจำเป็นต้องใช้ นิติบุคคลคอนโดก็มักจะเอาไปฝากธนาคาร
แต่ละคอนโดเรียกเก็บเงินกองทุนกันเท่าไหร่? เงินกองทุนจะไม่เหมือน ค่าส่วนกลางที่จะมีการเก็บทุกเดือน แต่จะเป็นค่าใช้จ่ายที่ “จ่ายครั้งเดียว” ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จำนวนที่เก็บจะแล้วแต่ว่าเจ้าของโครงการจะกำหนดไว้ที่เท่าไหร่ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะแตกต่างกันแล้วแต่หลักเกณฑ์ โดยจำนวนที่เรียกเก็บจะคำนวณเป็นบาทต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้อง เช่น โครงการกำหนดให้จ่าย 500 บาท/ตร.ม. โดยได้ซื้อห้องชุดขนาดพื้นที่ใช้สอย 30 ตร.ม. ให้นำ 500 x 30 = 15,000 บาท นั่นคือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ หากไม่แน่ใจว่าตัวเองต้องจ่ายเท่าไหร่สามารถสอบถามกับทางโครงการ หรือนายหน้าคอนโด ที่ใช้บริการได้เลยค่ะ
เงินกองทุนเอาไปใช้จ่ายอะไรบ้าง? วัตถุประสงค์ของเงินกองทุนคอนโดหลักๆ ก็จะมีอยู่ 4 เรื่องใหญ่ๆ คือ #เก็บเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการจัดซื้อสิ่งของหรือส่วนกลาง จะมีการนำไปจัดซื้อทรัพย์สินใดๆ ที่เอามาใช้เพื่อประโยชน์ของสมาชิกส่วนรวม เช่น ทรัพย์สินที่มีค่าใช้จ่ายสูงแต่มีความจำเป็น หรือลูกบ้านส่วนใหญ่มีความต้องการใช้บริการ ก็จะต้องมีการจัดประชุมคณะกรรมการ หรือจัดการประชุมใหญ่เพื่อลงมติในการใช้เงินในส่วนนี้
#เป็นค่าใช้จ่ายในระหว่างการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมอื่นๆ หรือค่าส่วนกลางที่ลูกบ้านยังจ่ายไม่ครบ เพื่อที่จะได้นำเงินมาหมุนเวียนเป็นค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน ในกรณีที่งบประมาณที่มีอยู่ไม่เพียงพอ ซึ่งก็ต้องได้มติจากที่ประชุมเช่นกัน และหลังจากจัดการรายจ่ายหรือเก็บเงินค่าส่วนกลางได้ครบแล้ว ก็จะต้องนำเงินส่วนนี้มาคืนกองทุนคอนโดด้วย
#เป็นเงินทุนสำรองสำหรับการซ่อมแซมโครงการ โดยปกติอาคารแต่ละอาคารก็มีอายุการใช้งาน และก็จะต้องมีร่องรอยการเสื่อมสภาพของอาคารเป็นธรรมดาอยู่แล้ว ดังนั้นเงินกองทุนคอนโดที่เราจ่ายไป จะถูกนำมาใช้เวลามีอะไรเสียหาย หรือต้องมีค่าใช้จ่ายในการ maintenance ต่างๆ รวมไปถึงการซ่อมแซมโครงการหรืออาคารครั้งใหญ่ในอนาคต เช่น ทาสีอาคาร หรือปรับปรุงส่วนกลาง หรือซ่อมลิฟต์
#ค่าใช้จ่ายในกรณีอื่นๆ เช่น โครงการอาจจะจัดงานทำบุญ หรือต้องใช้เงินในเรื่องต่างๆที่นอกเนือจากข้างบนที่กล่าวมา โดยก่อนจะนำมาใช้ก็ต้องผ่านมติที่ประชุมคณะกรรมการของโครงการ นิติบุคคล หรือการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก่อนทุกครั้ง
เห็นความสำคัญและเหตุผลที่ทุกคนจะต้องจ่ายเงินกองทุนคอนโดกันหรือยังคะ สำหรับคนที่ไม่อยากจ่ายหรือคิดว่าไม่จ่ายก็คงไม่เป็นอะไร เราขอบอกไว้ก่อนเลยนะคะ ว่าไม่ได้เด็ดขาด เพราะถ้าเราไม่ชำระเงินกองทุน เราก็จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ค่ะ ดังนั้นทุกคนต้องจ่ายเงินส่วนนี้กันให้ครบถ้วน เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาในวันโอนกรรมสิทธ์และ เพื่อความเป็นอยู่ที่ดีในวันข้างหน้าของตัวเองกันด้วยนะคะ
______________________________________________________________
บริษัทเอเจ้นท์คอนโดสัญชาติไทย-ญี่ปุ่น “Shinyu Residence”
สนใจคอนโดราคาพิเศษ และบริการแบบ One Stop Service
Sell and Rent Condo in Bangkok
– เจ้าของรางวัล Thailand Best Real Estate Agencies จาก Dot Property Awards
– ได้รับการรับรองการเป็น International Property Specialist และ Realtor
– ได้รับการรับรองจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งประเทศไทย