ผู้สมัครสินเชื่อต้องมีอายุ 20 ปีขึ้นไป โดยสามารถเลือกระยะเวลาผ่อนชำระได้สูงสุด 40 ปี ทั้งนี้เมื่อนำอายุของผู้สมัครรวมกับระยะเวลาผ่อนชำระหนี้แล้วจะต้องไม่เกิน 70 ปี
ขั้นตอนการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
1. ยื่นคำขอสินเชื่อที่สาขาธนาคาร
ท่านสามารถยื่นคำขอสินเชื่อพร้อมเอกสารประกอบได้ที่สาขาธนาคารที่ท่านสะดวก พนักงานจะพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้นจากข้อมูลการสัมภาษณ์ และเอกสารของท่าน เช่น รายได้ ค่าใช้จ่ายครอบครัว หนี้สินอื่นๆ เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของท่าน
2. สรุปวิเคราะห์และนำเสนอคำขอสินเชื่อพร้อมเอกสารประกอบเพื่อรอการพิจารณาอนุมัติ
เมื่อพิจารณาแล้วว่าท่านมีความสามารถในการผ่อนชำระเงินงวดได้ตามวงเงินที่ยื่นขอสินเชื่อไว้ พนักงานจะส่งเรื่องต่อให้งานประเมินหลักทรัพย์ โดยจะมีเจ้าหน้าที่จากบริษัทประเมินราคา ติดต่อท่านเพื่อนัดหมายเข้าไปประเมินมูลค่าหลักประกัน ตามวันและเวลาที่ท่านสะดวก ภายใน 3 วันทำการ หลังจากที่ท่านได้ยื่นใบคำขอสินเชื่อแล้ว
หลังจากนั้นพนักงานสาขาจะทำการบันทึกข้อมูลลงในระบบตามการสัมภาษณ์ และเอกสารของท่าน เช่น รายได้ ค่าใช้จ่ายครอบครัว หนี้สินอื่นๆ เพื่อส่งให้ผู้อนุมัติสินเชื่อพิจารณาต่อไป
โดยพิจารณาจาก
- วัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อ เช่น ซื้อที่ดินอาคาร ,ซื้อห้องชุด ,ไถ่ถอนจำนอง ฯลฯ
- คุณสมบัติผู้ขอกู้ เช่น สถานภาพ, การศึกษา, อาชีพ ฯลฯ
- ความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อ
- ประเภทและมูลค่าของหลักประกัน
3. แจ้งผลการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
ธนาคารจะติดต่อและแจ้งผลการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อให้ท่านทราบภายใน 7 วันทำการ นับจากวันที่ท่านยื่นใบคำขอสินเชื่อ พร้อมเอกสารประกอบ(ครบถ้วน) เพื่อเตรียมนัดวันทำสัญญา
4. ทำสัญญากู้เงิน และสัญญาจดจำนอง
หากท่านได้รับอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจะนัดหมายท่านเพื่อทำสัญญากู้เงินที่สาขาของธนาคาร และนัดวันทำนิติกรรม ณ กรมที่ดิน ที่หลักประกันหรือโฉนดที่ดิน จดทะเบียนไว้
ยิ่งถ้าราคาประเมินสูงเท่าไร วงเงินกู้ก็จะสูงขึ้นได้เท่านั้น ในทางกลับกัน ถ้าธนาคารประเมินราคาบ้านได้ต่ำ วงเงินสินเชื่อสูงสุดที่จะได้ก็จะน้อยลงไปด้วยสำหรับผู้กู้หลายๆ คน จึงอยากรู้ว่า ธนาคารหรือบริษัทประเมินราคาบ้าน/ที่ดิน มีเกณฑ์การพิจารณาอะไรบ้าง และเราจะสามารถคำนวณราคาประเมินคร่าวๆ ได้เองก่อนจะไปติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคารได้หรือไม่ บทความนี้จะช่วยให้คำตอบกับคุณ
หัวข้อหลัก
- ราคาประเมินบ้านคืออะไร
- การประเมินราคาบ้าน ทำตอนไหน ทำไมถึงสำคัญ?
- การประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไรบ้าง
- ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินบ้าน
- สรุปการประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไร
- แนะนำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจาก ธอส.
ราคาประเมินบ้านคืออะไร
“ราคาประเมินบ้าน” หรือ “ราคาประเมิน” คือ ราคากลางที่ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไร เพื่อใช้เป็นแนวทางในการตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์และประกอบการตัดสินใจของผู้ซื้อ รวมไปถึงเป็นราคากลางที่ธนาคารจะใช้พิจารณาวงเงินสินเชื่อบ้านให้ผู้กู้ โดยผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่ประเมินราคาบ้าน/ที่ดิน ก็มีได้ทั้งเจ้าหน้าที่ของธนาคารและบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินภาคเอกชน
ทั้งนี้ การประเมินราคาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 1,000 – 3,000 บาท ขึ้นไป ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร/บริษัทประเมิน และผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้
ราคาประเมินไม่เท่ากับราคาซื้อขาย
อีกเรื่องที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน นั่นคือ “ราคาประเมิน ≠ ราคาซื้อขาย” เพราะตามนิยามแล้ว ราคาประเมิน หมายถึง ราคากลางที่ประเมินจากเกณฑ์มาตรฐาน ต่างจากราคาซื้อขายที่เป็นราคาที่ผู้ขายตั้งหรือเป็นราคาที่เกิดจากการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย
และโดยทั่วไป ราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง เวลาที่ขอสินเชื่อกับธนาคาร ธนาคารก็จะให้วงเงินกู้โดยคิดจากราคาที่ต่ำกว่า ทำให้ผู้กู้อาจจะต้องออกส่วนที่เหลือจากราคาประเมินด้วยตัวเอง
ยกตัวอย่างเช่น ผู้กู้ต้องการซื้อบ้านที่ราคาซื้อขาย 1,200,000 บาท แต่ธนาคารประเมินราคาบ้านได้เพียง 1,000,000 บาท และปล่อยวงเงินกู้ให้ 90% ของราคาประเมิน ผู้กู้จะสามารถกู้ได้เพียง 900,000 บาท และต้องดาวน์หรือจ่ายส่วนต่างด้วยตัวเองอีก 300,000 บาท เป็นต้น
การประเมินราคาบ้าน ทำตอนไหน ทำไมถึงสำคัญ?
ตอบ 2 ข้อสงสัยเกี่ยวกับการประเมินราคาบ้านของธนาคาร
1. การประเมินราคาบ้านเกิดขึ้นเมื่อไร?
การประเมินราคาบ้านจะเกิดขึ้นเมื่อผู้กู้ทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคาร แล้วธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาทรัพย์สินที่ผู้กู้มีความประสงค์จะซื้อ เพื่อนำราคาประเมินที่ได้มาพิจารณาให้วงเงินกู้สูงสุด ซึ่งแต่ละธนาคารหรือแต่ละบริษัทที่มาประเมินอาจให้ราคาที่แตกต่างกันออกไป
2. ทำไมธนาคารจึงต้องประเมินราคาบ้านก่อนให้สินเชื่อ?
สาเหตุที่ธนาคารต้องทำการประเมินราคาบ้านก่อนที่จะพิจารณาวงเงินกู้นั่นก็เป็นเพราะว่า ธนาคารต้องการที่จะทราบมูลค่าของบ้านจริงๆ ว่าประเมินแล้วได้ราคาที่เท่าไร ราคาบ้านที่ใช้ขอวงเงินมานั้น จริงๆ แล้วมีมูลค่าถึงหรือไม่
เพื่อพิจารณาให้วงเงินกู้ได้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ (ซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน เป็นต้น) เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้กู้ขอวงเงินเกินวัตถุประสงค์ เช่น ร่วมมือกับผู้ขายทำหนังสือจะซื้อจะขายที่มีราคาขายแพงกว่าความเป็นจริง เพื่อขอวงเงินได้มากขึ้นได้ เป็นต้น
นอกจากนี้ การที่ธนาคารยึดราคาที่ต่ำกว่าในการพิจารณาให้วงเงินและผู้กู้ยังมีส่วนที่ต้องออกเองก่อน จะช่วยยืนยันได้ส่วนหนึ่งว่า ผู้กู้ต้องการซื้อบ้านจริง
การประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไรบ้าง
ประเมินราคาบ้าน ดูจากอะไรบ้าง? เจ้าหน้าที่ใช้เกณฑ์อะไรในการประเมินบ้าง?
เกณฑ์ในการประเมินราคาบ้านนั้น จะคิดจาก 3 อย่างด้วยกัน ซึ่งคิดรวมกันแล้วประเมินออกมาเป็นราคาบ้าน ได้แก่ 1) ราคาประเมินบ้านของกรมที่ดิน 2) ราคาตลาด และ 3) ปัจจัยเสริมอื่น ๆ
1. ราคาประเมินของกรมธนารักษ์
ราคาประเมินบ้านจากกรมธนารักษ์ คือ ราคากลางที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ เป็นราคากลางที่สามารถใช้อ้างอิงสำหรับการตั้งราคาและการประเมินราคาต่อไปได้
ซึ่งในปัจจุบัน เราสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดินหรือบ้านผ่านทางเว็บไซต์ด้วยตัวเองได้จากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน นส. 3 ก ฯลฯ โดยทรัพย์สินที่เราสามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ ได้แก่
- ที่ดินเปล่า
- อาคารชุด เช่น อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม เป็นต้น
- สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ
ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์จะมีราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายและราคาตลาดค่อนข้างมาก และไม่ใช่ราคาประเมินที่ธนาคารจะนำมายึดเป็นเกณฑ์ข้อเดียว เพียงแต่นำมาเป็นราคาตั้นต้นหรือ “ฐาน” ในการประเมิน
2. ราคาตลาดและทำเล
ราคาตลาด หมายถึง ราคาของทรัพย์สินชนิดเดียวกันในละแวกหรือทำเลเดียวกัน หากทำเลบริเวณนั้นเป็นที่ต้องการ มีสิ่งอำนวยความสะดวก เดินทางง่าย ก็จะมีราคาสูง ผู้กำหนดราคาตลาด คือ ผู้ขาย นักลงทุน และผู้ซื้อ โดยธรรมชาติ ยกตัวอย่างเช่น ราคาขายคอนโดมิเนียมขนาดเดียวกันในย่านเดียวกัน เริ่มต้นที่ 1,200,000 บาท ราคาตลาดของสินทรัพย์ที่คล้ายกันก็จะราคาไม่ต่างกันมาก
ทั้งนี้ ในบางพื้นที่ราคาตลาดกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์อาจจะใกล้เคียงหรือต่ำกว่า แต่สำหรับพื้นที่ที่มีความต้องการสูง ราคาตลาดอาจสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ได้ถึง 20% – 40%
3. ปัจจัยเสริมอื่น ๆ
นอกเหนือจากราคากลางจากกรมธนารักษ์และราคาตลาดแล้ว อีกปัจจัยที่ชี้วัดว่าราคาบ้านจะสูงขึ้นหรือต่ำลง ก็คือ “ตัวบ้าน” นั้นๆ โดยเจ้าหน้าที่จะประเมินตั้งแต่
- ลักษณะของบ้านว่า เป็นอาคารประเภทใด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ ฯลฯ
- ขนาดของบ้านและที่ดิน
- อายุของบ้าน
- โครงสร้างของอาคารและวัสดุที่ใช้สร้างตัวบ้าน
- สภาพของบ้านหรืออาคาร ว่ายังมีสภาพพร้อมใช้งานหรือไม่ มีส่วนที่ชำรุด ต้องปรับปรุงหรือไม่
นอกจากปัจจัยข้างต้นแล้ว เจ้าหน้าที่ยังอาจดูไปถึงปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์ สิ่งของ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ในโฉนด ที่ขายพร้อมกับตัวบ้าน เป็นต้น
ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินบ้าน
การประเมินราคาบ้านจากแต่ละธนาคารหรือแต่ละบริษัท อาจประเมินได้ราคาที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับเกณฑ์การพิจารณาของบริษัทนั้นๆ นอกจากนี้ การประเมินราคาบ้านในคนละช่วงเวลา ก็อาจจะมีผลต่อการปรับจขึ้นของราคาได้ เช่น อีก 6 เดือนต่อมา ราคาประเมินบ้านอาจเพิ่มขึ้นได้เป็นแสน เพราะมีแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน
ปัจจัยต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อราคาประเมินต่อไปนี้ จะช่วยให้คุณสามารถคาดการณ์แนวโน้มของราคาประเมินได้ด้วยตัวเอง
1. ขนาดและลักษณะของที่ดิน
ที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากัน ในทำเลใกล้เคียงกันอาจมีราคาต่างกันได้มาก เพราะลักษณะของที่ดินที่แตกต่างกัน เช่น ที่ดินมีลักษณะหน้ากว้าง เกือบเป็นจัตุรัส ก็มีแนวโน้มที่จะมีราคาประเมินสูงกว่าที่ดินที่หน้าแคบ มีลักษณะเป็นแนวลึก
2. สภาพของบ้านและที่ดิน
สภาพของบ้านที่พร้อมใช้งาน พร้อมเข้าอยู่อาศัย ไม่มีส่วนชำรุด ต้องปรับปรุง หรืออยู่ในสภาพใหม่กว่าก็ย่อมได้รับการประเมินราคาบ้านที่สูงกว่าบ้านที่สภาพเก่า เช่นเดียวกับลักษณะที่ดิน หากพร้อมใช้ ไม่ต้องปรับปรุงก็จะได้ราคาที่สูงกว่า
3. การคมนาคม
การคมนาคมเป็นอีกเรื่องสำคัญที่ส่งผลต่อราคาประเมินค่อนข้างมาก ไม่ว่าจะเป็นถนน การเข้า-ออก จากพื้นที่ หรือระบบขนส่งสาธารณะ บางพื้นที่ถ้าหากมีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าหรือขยายถนน ราคาบ้านและที่ดินเหล่านั้นก็จะสูงขึ้นตาม
4. สาธารณูปโภค
ระบบสาธารณูปโภค ได้แก่ น้ำประปาและไฟฟ้า บ้านที่มีครบก็ย่อมได้ราคาประเมินบ้านที่สูงกว่า เช่นเดียวกับการคมนาคม หากพื้นที่นั้นๆ มีแผนพัฒนาระบบสาธารณูปโภคให้ดียิ่งขึ้น ราคาประเมินก็จะสูงขึ้นด้วย
5. สิ่งแวดล้อม
สิ่งแวดล้อม ได้แก่ ชุมชน สวนสาธารณะ ธรรมชาติ สถานที่ราชการ ตลาด ห้างสรรพสินค้า และสถานที่/สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ คือ ปัจจัยที่ชี้วัดคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ได้ หากบ้านอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสถานที่สำคัญและสิ่งอำนวยความสะดวก ราคาประเมินบ้านก็จะสูงกว่าบ้านที่อยู่ในบริเวณที่ไม่มีอะไร
6. ทำเลและความนิยม
ทำเลเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาประเมิน แต่มากไปกว่าน้ัน คือ ความนิยม หากบ้านหรือที่ดินในบริเวณหนึ่งได้รับความนิยมสูง เป็นที่ต้องการของคนจำนวนมาก ราคาตลาดก็จะดีดตัวสูงขึ้นตามความต้องการหรืออุปสงค์ (Demand)
7. ประโยชน์ใช้สอย
บ้านและที่ดิน หากมีลักษณะ พื้นที่ หรือสิ่งปลูกสร้างที่สามารถใช้ประโยชน์ใช้สอยได้มากกว่าจะถูกนำมาพิจารณาเป็นมูลค่าด้วย เช่น มีลานจอดรถ มีสวน มีสระน้ำ เป็นต้น
ปัจจัยอื่นๆ ที่สงผลต่อราคาประเมินบ้านและที่ดิน
ยกตัวอย่างเช่น บ้าน/ที่ดินอยู่ในบริเวณที่เป็นเขตเวนคืน อยู่ในบริเวณที่มีติดเรื่องกฎหมายจำกัดการใช้ประโยชน์ เป็นต้น
สรุปการประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไร
การประเมินราคาบ้าน ธนาคารหรือบริษัทประเมินจากพิจารณาจาก 3 เรื่องด้วยกัน ได้แก่ ราคากลางจากกรมธนารักษ์ ราคาตลาด และปัจจัยต่าง ๆ เช่น อายุ ทำเล สิ่งแวดล้อม และสภาพของตัวบ้าน ฯลฯ
ในวันที่เจ้าหน้าที่เข้าไปประเมินบ้าน เจ้าหน้าที่อาจจะเข้าไปถ่ายรูป ตรวจสอบดูลักษณะที่ดินและโครงสร้างสิ่งปลูกสร้าง พร้อมเขียนแปลนออกมา จากนั้นอาจขอเข้าไปดูสภาพของบ้านภายใน ดังนั้น ผู้ซื้อ/ผู้กู้ควรติดต่อนัดหมายกับผู้ขายหรือนายหน้าให้ช่วยเปิดบ้านให้เจ้าหน้าที่ ซึ่งการประเมินราคาบ้านอาจใช้เวลาเพียง 20 นาที หรือไม่ถึง 1 ชั่วโมง หลังจากประเมินเสร็จ ทางเจ้าหน้าที่จะให้ใบแจ้งหนี้พร้อมใบเสร็จสำหรับชำระค่าประเมินตั้งแต่ 1,000 – 3,000 บาท ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร
การที่เราเข้าใจเกณฑ์และปัจจัยต่างๆ ในการประเมินราคาบ้าน จะช่วยให้ผู้ซื้อคิดราคาขายได้สมเหตุสมผลมากยิ่งขึ้น ในขณะเดียวกันผู้ซื้อหรือผู้กู้ก็จะมีหลักในการประเมินว่าสินทรัพย์ที่จะซื้อแพงหรือคุ้มค่าแค่ไหน
สำหรับผู้กู้ หากต้องการทราบราคาประเมินที่แน่นอน แนะนำให้ลองยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร เพื่อให้เจ้าหน้าที่ที่เชี่ยวชาญเข้ามาประเมินโดยตรง
อ่านเพิ่มเติม: คำแนะนำก่อนปรึกษาขอสินเชื่อบ้าน
แนะนำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจาก ธอส.
หากคุณกำลังมองหาสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีข้อเสนอสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยดีๆ มานำเสนอให้กับคุณ!
โดยเรามีสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินพร้อมอาคาร เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด คอนโด หรือที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร ก็มีผลิตภัณฑ์หลากหลายที่สามารถตอบสนองความต้องการได้อย่างเหมาะสม
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่