การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ 4 ด้าน

วัตถุประสงค์ของการจัดทำ Project Feasibility Study
คือการวิเคราะห์เพื่อศึกษาถึงความเป็นไปได้ในการลงทุนในโครงการนั้นๆ ว่าน่าลงทุนหรือไม่
มีกำไรเท่าไร ต้องใช้งบประมาณเท่าไร เเละจะคืนทุนเมื่อไร ออกมาเป็นข้อมูลที่สามารถนำไปใช้ตัดสินใจได้

วิธีการในการจัดทำ Project Feasibility Study
คือการตั้งสมมติฐานถึงความเป็นไปได้จากการวิเคราะห์องค์ประกอบต่างๆที่เกี่ยวข้องกับโครงการนั้นๆ

องค์ประกอบของการจัดทำ Project Feasibility Studyหลักๆได้เเก่

1.การวิเคราะห์ทางด้านการตลาด
คือ การนำเครื่องมือทางการตลาดต่างๆ มาใช้ในการวิเคราะห์
เช่น  Demand Supply,Market segmentation,Customer,Product,Competitor,4P,4C,
Five Forces Model เเละอื่นๆเพื่อตั้งสมมติฐานถึงความเป็นไปได้ในด้านการเเข่งขัน

2.การวิเคราะห์ด้านรูปแบบโครงการ
เช่น การศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลที่ดิน,ทำเล ,จากกฎหมายเเละพระราชบัญญัติ ที่เกี่ยวข้อง
เพื่อให้ได้รูปแบบทางกายภาพของโครงการ เช่น
พื้นที่อาคาร,จำนวนชั้น,ลักษณะโครงสร้าง และวัสดุ ประโยชน์ใช้สอย
ในส่วนนี้วิเคราะห์เพื่อให้ได้รูปแบบทางกายภาพที่เหมาะสมเเละตรงตามความต้องการทางการตลาดมากที่สุด

3.การวิเคราะห์ทางด้านการเงิน
คือ การนำเครื่องมือทางการลงทุนต่างๆ มาใช้ในการวิเคราะห์
เช่น  WACC,NPV,IRR,PV,Cash flow  เเละอื่นๆเพื่อได้ทราบว่าน่าลงทุนหรือไม่
มีกำไรเท่าไร ต้องใช้งบประมาณเท่าไร เเละจะคืนทุนเมื่อไร

4.การวิเคราะห์ทางด้านงบประมาณการลงทุน
ว่าจะลงทุนเท่าไร ใช้ส่วนเจ้าของเท่าไร กู้เงินเท่าไร

ในการทำProject Feasibility Studyควรวิเคราะห์4องค์ประกอบหลักให้ครบเเละละเอียดที่สุด
ร่วมถึงการทำ Scenario ต่างๆ ไว้เพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุน

Project Feasibility Study ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ 
การจัดทำประกอบด้วย

องค์ประกอบของการวิเคราะห์ 4 ด้าน

Real Estate Investment Process

ส่วนประเด็นที่สำคัญเรื่องอื่นๆนั้นจะได้กล่าวในบทความต่อไป กดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่นี้

VIEW OF PLACE สถาปนิก รับศึกษาความเป็นไปได้โครงการ Feasibility study

• ดูรายละเอียด  การทำ Feasibility Study ได้ที่ 

• ตัวอย่าง Project Feasibility Study

  บทความ Feasibility study อัพเดท

  วีดีโอ Feasibility study อัพเดท

• ดู Profile ผู้วิเคราะห์ การทำ Feasibility Study ได้ที่ 

• //bit.ly/2wr2Gxa

• //bit.ly/2Qr2NC3 
• //bit.ly/2JFTe1J

---------------------------------------- 
View of Place Corporation Co.,Ltd. 
Project Feasibility study
Website : //viewofplace.blogspot.com 
YouTube : //www.youtube.com/nasokuthai 
E-mail  :  
Line ID : omotonasok 
Facebook: //www.facebook.com/viewofplace

Mobile  : 0804444948

การศึกษาความเป็นไปได้ Feasibility study ของโครงการนั้น เป็นขั้นตอนแรกที่สําคัญของโครงการต่างๆ เพื่อช่วยในการวิเคราะห์ และตัดสินใจการลงทุนในโครงการ ว่าการลงทุนนั้นได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ เมื่อเปรียบเทียบกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

ตัวอย่างการตั้งวัตถุประสงค์การศึกษาความเป็นไปได้ โครงการก่อสร้าง

1.เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

2.เพื่อจัดหาความต้องการทั่วไปของโครงการ ข้อมูลต่าง ๆเพื่อใช้ในประกอบการตัดสินใจลงทุน และเกณฑ์สําคัญที่ใช้ประเมินผลสําเร็จ

3. เพื่อจัดทํารายงาน คุณลักษณะสําคัญของโครงการ ค่าใช้จ่าย และผลตอบแทนที่คาดว่าจะเกิดขึ้น

ตัวอย่างขอบเขตการศึกษาความเป็นไปได้

1.ศึกษาการวิเคราะห์ที่ตั้งของโครงการ

2.ศึกษาการออกแบบและประเมินมูลค่าโครงการ

3.ศึกษาการวิเคราะห์ด้านการเงินของโครงการ

4.ศึกษาการวิเคราะห์ด้านการจัดการของโครงการ

5.ศึกษาการพยากรณ์กระแสเงินสดช่วงของการก่อสร้าง

1.ศึกษาการวิเคราะห์ที่ตั้งของโครงการ

                        ทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ ที่เหมาะสมกับการลงทุน ทำธุรกิจต่างๆ จำนวนผู้คนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ที่จะกลายเป็นลูกค้าหรือผู้ใช้บริการ อยู่ใกล้แหล่งสำคัญๆ อาทิเช่น โรงเรียน โรงพยาบาล นิคมอุตสาหกรรมเป็นต้น และคำอธิบายพื้นที่การใช้ที่ดิน เพราะจะสอดคล้องกับการวางผังเมือง รวมทั้งสิ่งที่จะต้องปฏิบัติให้สอดคล้องกับ กฏหมาย กฏระเบียบของท้องถิ่นชุมชนที่ตั้งโครงการ

หลังจากนั้นจึงค่อยทำตารางในการวิเคราะห์ในการเลือกพื้นที่ที่เหมาะสมที่สุด

2. ศึกษาการออกแบบและประมาณการค่าก่อสร้างของโครงการ

            เพื่อให้ทราบว่าต้องจัดเตรียม อุปกรณ์ เครื่องมือ ที่ดิน อาคาร รวมทั้งบุคลากรให้เพียงพอสำหรับการทำโครงการ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้เป็นต้นทุนของโครงการ การวิเคราะห์ทำให้ทราบถึงกรรมวิธีการผลิตเริ่มตั้งแต่การได้ที่ดินมาหรือปัจจัยการก่อสร้าง การเข้าสู่กระบวนการผลิตตลอดจนทำเลที่ตั้งของโครงการ อันได้แก่

1 การออกแบบสถาปัตยกรรม

2 การประมาณการค่าก่อสร้างของโครงการ เพื่อประมาณค่าใช้จ่ายในการลงทุน ดังนี้

 2.1) ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ดิน

 2.2) ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง (ให้กำหนดกรอบระยะเวลาออกแบบและก่อสร้างแล้วเสร็จ X ปี)

– ค่าออกแบบและขออนุญาติ = X บาท

– ค่าธรรมเนียมไฟฟ้า = X บาท

– ค่าธรรมเนียมประปา = X บาท

– ค่าก่อสร้างอาคารประกอบไปด้วยในงานโครงสร้าง, สถาปัตยกรรม, งานระบบประกอบอาคาร, ค่าแรงงานก่อสร้าง, ค่าใช้จ่ายทั่วไปในงานก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา, ค่าภาษีมูลเพิ่ม 7% และสมทบกองทุนต่างๆ 0.96% รวมเป็นเงิน = X บาท

รวมค่าใช้จ่ายในการบริหารทั้งสิ้น = Xบาท

3.ค่าใช้จ่ายในการบริหาร

– ค่าเงินเดือน = X บาทต่อปี

– ค่านํ้าประปา ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ (Internet) = Xบาทต่อปี

– ค่าปรับปรุงและซ่อมแซม (หลังจากปีที่ 5) = X บาทต่อปี

รวมค่าใช้จ่ายในการบริหารทั้งสิ้น = X บาทต่อ

4 ประเมินรายรับของโครงการ

มีการประเมินรายรับจากโครงการในแต่ละปี ตลอดอายุของโครงการ นิยมทำเป็นค่าเฉลี่ย

3. การศึกษาก่ารวิเคราะห์ด้านการเงินของโครงการ

การวิเคราะห์ด้านการเงิน กระบวนการวิเคราะห์ผลประโยชน์และค่าใช้จ่ายในรูปตัวเงินของโครงการ เพื่อประเมินศักยภาพของโครงการว่าสามารถทำกำไรให้แก่ผู้เป็นเจ้าของโครงการหรือไม่ เพื่อการวางแผนงบการเงินตลอดการดำเนินงานของโครงการ วิเคราะห์ค่าใช้จ่ายว่าควรจะเป็นเท่าไหร่ทั้งในส่วนที่จ่ายไปแล้วและที่ตั้งงบประมาณไว้ รวมถึงทำให้เกิดความมั่นใจว่าเมื่อดำเนินโครงการไปแล้วจะไม่มีอุปสรรคทางด้านการเงินต่างๆ นอกจากนี้ยังต้องพิจารณาถึงแหล่งเงินทุนและประเมินขั้นต้นว่าโครงการมีผลตอบแทนเพียงพอที่จะชำระหนี้คืนได้หรือไม่

การวิเคราะห์ด้านการเงินของโครงการ สามารถคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนได้ 2 กลุ่มใหญ่ คือ

1. การวิเคราะห์โครงการที่ไม่คำนึงมูลค่าปัจจุบัน เช่น ระยะเวลาคืนทุน อัตราตอบแทนจากการลงทุน และจุดคุ้มทุน

2. การวิเคราะห์โครงการที่คำนึงมูลค่าปัจจุบัน เช่น มูลค่าปัจจุบันโครงการ อัตราผลตอบแทนโครงการ และอัตราผลประโยชน์ตอบแทนต่อค่าใช้จ่าย

– การวิเคราะห์หาระยะเวลาคืนทุน (Pay black period) ไม่คำนึงมูลค่าเงินปัจจุบัน เป็นการวิเคราะห์หาระยะเวลานับตั้งแต่เริ่มโครงการจนถึงขณะที่โครงการสามารถสร้างผลตอบแทนให้โดยรวมกันแล้วเท่ากับเงินลงทุนเริ่มต้นพอดี  

–การหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Rate of return on investment)

การหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นความสัมพันธ์ของอัตราส่วนคิดเป็นร้อยละของกำไรสุทธิแต่ละปีต่อเงินลงทุนในตอนแรกของโครงการโดยไม่รวมค่าดำเนินการและไม่คำนึงมูลค่าเงินปัจจุบัน

อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย (ARR)     = กำไรสุทธิเฉลี่ยต่อปี / เงินลงทุนเฉลี่ย

– การหาจุดคุ้มทุน (Break event point)

การหาจุดคุ้มทุนเป็นการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนกับรายได้ โดยการกำหนดจุดที่ยอดรายได้มีค่าเท่ากับค่าใช้จ่ายพอดี เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงต่อการขาดทุน โดยไม่คำนึงมูลค่าเงินปัจจุบัน

–การคิดมูลค่าปัจจุบันของโครงการ (Net Present value analysis, NPV)

การคิดมูลค่าปัจจุบันของโครงการเป็นการหาผลรวมของผลประโยชน์ตอบแทนสุทธิในโครงการ ซึ่งได้ทำการปรับมูลค่าของเงินตามเวลาแล้ว วิธีการนี้ใช้วัดว่าโครงการนี้สามารถให้ผลประโยชน์ตอบแทนคุ้มค่าหรือไม่ โดยทั่วไปถ้าคำนวณค่า NPV. ออกมาเป็นบวกหรือมากกว่าศูนย์ แสดงว่าโครงการนั้นน่าสนใจลงทุน แต่ถ้าค่า NPV. ออกมาเป็นลบ หรือน้อยกว่าศูนย์ แสดงว่ารายรับที่ได้มีมูลค่าน้อยกว่ารายจ่าย โครงการนั้นจะไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ปัจจัยสำคัญอันหนึ่งที่ทำให้เงินจำนวนหนึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาเปลี่ยนไป คือ ดอกเบี้ย การวิเคราะห์การเงินโดยวิธีคำนึงถึงมูลค่าปัจจุบันจึงคำนึงจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ย

สูตร การหาเงินในปัจจุบัน P = เงินในปัจจุบัน, F = เงินในอนาคต, i = ดอกเบี้ย, n = จำนวนปี

• การหาอัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ (Internal rate of return, IRR)

การหาอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ เป็นอัตราที่แสดงถึงความสามารถของเงินลงทุนที่จะก่อให้เกิดรายได้คุ้มกับเงินที่ใช้ลงทุนเพื่อการทำโครงการนั้นพอดี โดยได้คิดลดไปเป็นมูลค่า ณ เวลาปัจจุบัน

• การหาอัตราผลประโยชน์ตอบแทนต่อค่าใช้จ่าย (Benefit/Cost ratio)

การหาอัตราผลประโยชน์ตอบแทนต่อค่าใช้จ่าย เป็นการหาอัตราส่วนระหว่างมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ตอบแทนกับมูลค่าปัจจุบันของค่าใช้จ่ายตลอดอายุของโครงการ ควรเลือกโครงการที่ค่าB/C มากกว่า 1 ซึ่งหมายความว่าผลประโยชน์ที่ได้จากโครงการนั้นมีค่ามากกว่าค่าใช้จ่ายที่เสียไป

B/C                  = PV Benefits / PV Costs

4 การวิเคราะห์ด้านการจัดการของโครงการ

มีการจัดรูปแบบโครงการและการบริหารงานอย่างเหมาะสมเป็นไปอย่างราบรื่น เพื่อให้การดำเนินงานเกิดประสิทธิภาพสูงสุด โดยจัดแบ่งงานออกเป็นฝ่ายต่าง ๆ จัดเตรียมอัตรากำลังคนและอัตราค่าตอบแทนตลอดจนระบบการบริหารและควบคุมโครงการ

        1 การจัดโครงสร้างองค์กร

การจัดโครงสร้างองค์กรการบริหารพื้นที่ให้เช่าควรมีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนได้ เพื่อให้การทำงานในด้านต่าง ๆ สามารถบรรลุเป้าหมายขององค์กร

            2.ระบบในการบริหารและควบคุมโครงการ

ชี้บ่งให้ชัดว่าโครงการให้บริการในการดำเนินธุรกิจอย่างไร มีความแตกต่างจากสินค้าที่มีอยู่อย่างไร  ราคาสินค้าหรืออัตราค่าบริการ รวมถึงเงื่อนไขต่าง ๆ และกฎระเบียบข้อบังคับที่จะต้องยึดถือปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด

5 การวิเคราะห์ด้านการตลาดของโครงการ

วิเคราะห์ด้านการตลาดของโครงการจากรูปแบบการดำเนินธุรกิจ โดยการหาจุดเด่นของตัวโครงการหรือธุระกิจที่กำลังศึกษา เพื่อบ่งบอกถึงสามารถในการแข่งขันกับธุรกิจที่มีอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงผู้แข่งขันรายใหม่ที่จะก้าวเข้ามา  ซึ่งแต่ละประเภทธุรกิจ จะอยู่ในชั้นที่แตกต่างกัน เพื่อให้เกิดความสมดุลและสามารถสร้างความดึงดูดให้กับกลุ่มผู้บริโภคที่เข้ามาซื้อสินค้าและบริการ ตลอดจนดูอัตราการเจริญเติบโตของตลาด กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ความต้องการสินค้า และกำลังการซื้อของกลุ่มลูกค้า ช่องทางการจัดจำหน่ายของสินค้าและบริการ เช่น วิธีบอกปากต่อปาก การแจกโบรชัวร์ และประชาสัมพันธ์ผ่านเครือข่ายสังคมออนไลน์ ผู้ประกอบการร้านค้าเช่าบางรายใช้วิธีการส่งเสริมการตลาด ด้วยการจัดทำโปรโมชั่นลดราคาสินค้า เพื่อเป็นการสร้างยอดขายทำให้กลุ่มผู้บริโภคตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการได้เร็วและง่ายขึ้น เพื่อให้ธุรกิจของพื้นที่สามารถดำเนินกิจการได้อย่างยั่งยืน

ซึ่งปัจจัยความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ คือ คุณภาพการบริการ อัตราค่าสินค้าและบริการที่เหมาะสม ระบบบริหารจัดการ ทรัพยากรบุคคล และกลยุทธ์ทางการตลาด รวมถึงทำเลที่ตั้งและจริยธรรมของผู้ประกอบการ กลยุทธ์ด้านการแข่งขัน และปัจจัยแวดล้อม เป็นต้น สามารถวัดค่าปัจจัยแห่งความสำเร็จได้ โดยการแบ่งปัจจัยแห่งความสำเร็จออกเป็นด้านต่าง ๆ คือ ด้านการเงิน ด้านลูกค้า กระบวนการภายในธุรกิจ การเรียนรู้และการสร้าง นวัตกรรมใหม่ เพื่อสามารถติตตามวัดผลการดำเนินงานด้านต่าง ๆ ได้ ดังนั้นปัจจัยทางการเงิน สามารถใช้วัดความสำเร็จได้จากผลกำไรที่ได้จากการดำเนินธุรกิจ สภาพคล่องของกิจการ ทั้งด้านกระแสเงินสด ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย และผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้รับ รวมถึงผลตอบแทนของสินค้าคงเหลือ นอกจากนี้ปัจจัยด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรม ถือเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จที่ทำให้กิจการมีการเติบโตอย่างยั่งยืน สามารถวัดค่าแห่งความสำเร็จได้จากการ สร้างนวัตกรรมสินค้าของกิจการ ทั้งจากจำนวนของสินค้าใหม่ หรือการพัฒนาสินค้าเดิม ตลอดจนความรวดเร็วในการสร้างสินค้าใหม่ เป็นการพัฒนาผลิตภัณฑ์ และสิ่งที่มองข้ามไปไม่ได้คือในเรื่องของความซื่อสัตย์ในการดำเนินธุรกิจ เพราะถือเป็นกุญแจสำคัญที่นำไปสู่ความสำเร็จในการประกอบธุรกิจในระยะยาว

6.ศึกษาการพยากรณ์กระแสเงินสดช่วงของการก่อสร้าง

การบริหารการเงิน : การก่อสร้างมักเกี่ยวข้องกับการทำงานที่ซับซ้อน โดยประสานกับเงินจำนวนมากจำเป็นต้องมีการบริหารจัดการทางการเงินอย่างรอบคอบ ในการศึกษานี้จะศึกษาการพยากรณ์กระแสเงินสดขณะก่อสร้างร้าน เพื่อให้ทราบถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเพื่อเตียมการให้โครงการก่อสร้างมีความราบรื่นและประสบความสำเร็จ

การพยากรณ์กระแสเงินสดช่วงของการก่อสร้าง

            รายงานทางการเงินแสดงปริมาณการกระแสเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออก เป็นสัญญาณเตือนล่วงหน้าว่าจะมีเงินสดขาดแคลนหรือมีเงินสดเหลืออยู่ในช่วงเวลาหนึ่งๆกระบวนการในการเตรียมการเพื่อจัดทำกระแสเงินสดของการก่อสร้างโครงการ มีข้อมูลเบื้องต้นดังนี้

1. งบประมาณประมาณทั้งหมด x บาท
2. ระยะเวลา x เดือน
3. ตั้งเบิกจ่ายทุก x เดือน
4. เงินประกันผลงาน 5%
5. กำไร 10%
6. จ่ายเงินงวดหลังตั้งเบิก x เดือน
7. ระยะเวลาประกัน x เดือน

บทความที่น่าสนใจ ทำธุรกิจให้ยั่งยืน เทคนิควิธีคิดการทำงานแบบนักธุรกิจมืออาชีพ , ส่องพม่า กระแสพม่า Fever เขตเศรษฐกิจพิเศษพม่า

คลิป //www.youtube.com/watch?v=-evN8YoIS8E&t=81s